一句话：澳洲二手房禁令确实延到了 2029 年 6 月 30 日，临时居民在这之前不能买既有住宅当主要住所。但「PR 长期住海外就可能被当成外国人」这句话把联邦和州的规则混成了一件——联邦层面，持永久签证的人直接豁免；真正会被 9% 印花税和 5% 地税咬住的，是新南威尔士州那道按「过去一年在澳 200 天」算的独立门槛。方向没错，账算错了地方。想买澳洲房时，先确认自己手上那张签证在州层面算不算「在澳 200 天」——还在读最后一年学、准备毕业后转工签的人，身份门槛和居留天数是两回事，见毕业工签境内递交那几条硬约束那篇。如果你的身份本身就卡在州层面的居留天数上,福利局的居留与资产两道门槛那篇算的是联邦那一侧,州税与联邦税分开看才不至于把两套规则混在一起。
📌 核查立场与信息来源
本篇核查对象是「alex 避雷针」一期解读视频《外國人買澳洲二手樓禁到 2029！》，时长约 22 分钟。核查方式是把视频里的每条主张拆开，回到澳大利亚财政部外资审查官网的现行指南、联邦《外国收购与接管法》、新南威尔士州税务局与维州税务局官网的费率和身份判定原文去对，而不是复述视频。
核查所依据的原始材料：
- Guidance Note 6: Residential Land，Version 5（2026 年 7 月 1 日生效），财政部外资审查官网现行版本
- Guidance Note 2: Key Concepts，Version 5（2025 年 12 月 12 日）——foreign person 与 ordinarily resident 的法定定义
- Schedule of Fees，Version 8，2026–27 财年——住宅类申请费分级
- Revenue NSW：Surcharge Purchaser Duty 税率页与 Revenue Legislation Amendment Act 2024 修订说明
- State Revenue Office Victoria：Foreign purchaser additional duty 计算口径与身份判定清单
- ATO：Are you a foreign person buying property in Australia
⚡ 速览：视频说法 vs 核查结果
| 视频说法 | 核查结果 | 依据 |
|---|---|---|
| 二手房禁令延到 2029 年年中 | ✅ 准确 | 2026–27 预算案延长 2 年 3 个月，新到期日 2029 年 6 月 30 日；原定 2027 年 3 月 31 日 |
| 临时居民买二手自住房这条路被封住 | ✅ 准确 | Guidance Note 6 概述段与 ATO 官网均写明，禁令包含临时居民购入既有住宅作主要居所 |
| 开发类例外要至少多建 20 套 | ✅ 准确 | GN6 第 F 节原文：redevelopment 需新增至少 20 套 dwelling，4 年内建成，完工前不得处置 |
| PR 长期住海外，可能被当成 foreign person | ⚠️ 联邦层面相悖，州层面成立 | GN6 Example 13 与 Regulation s 38(2) 明确永久签证持有人豁免；但 Revenue NSW 另设 200 天门槛，州税照收 |
| 澳洲公民长期海外也可能是 foreign person | ⚠️ 部分支持 | GN2 确认公民居澳外「可能」是，但 Regulation s 35 的 close connection 豁免覆盖了这类公民 |
| 买房后可能触发空置费 | ✅ 准确但缺关键门槛 | 183 天规则成立，但仅适用于 2017 年 5 月 9 日 19:30 之后提交申请的人；短租不足 30 天不算「真实可租」 |
| 申请费与房价挂钩，不便宜 | ✅ 准确 | 2026–27 财年：既有住宅 100 万澳元以内 $46,800；新房同档 $15,600 |
🧩 一、三个关键词，错了哪一个都白看
视频把整期拆成「外國人、二手房、延到 2029」三个词，这个拆法是对的。问题出在第一个词的中文翻译上。
法定术语是 foreign person，定义在《外国收购与接管法 1975》第 4 条。它不看国籍，看的是你算不算「通常居住在澳洲」。Guidance Note 2 把判定线写成一个硬数字：过去 12 个月里实际在澳 200 天以上，且你的继续居留不受法律上的时间限制。两条同时成立，才算 ordinarily resident。
接下来这条最关键。GN2 同页写明：临时居民一律是 foreign person，不管你人在澳洲住了多少年。判定标准是持有允许连续停留 12 个月以上的临时签证（不看签证上还剩多久），或者已递交永居申请并持有过桥签证。学生签 500、毕业签 485、技工签 482 全落在这个桶里。
所以「孩子在澳洲读了四年书、英语比中文还顺」这件事，在外资购房规则里一分都不加分。规则要的是身份，不是居住时长。
📅 二、延期这件事本身没错
禁令 2025 年 4 月 1 日生效，原定 2027 年 3 月 31 日到期。2026–27 联邦预算案把它延长 2 年 3 个月，到 2029 年 6 月 30 日。Guidance Note 6 现行版本第 5 版的概述段就是这个日期。
网络上大量文章还在引用 2027 年 3 月 31 日。读到那个日期就可以判定文章写于 2026 年预算案之前。
顺带说清性质：这不是一条独立成文的禁令条文，而是政府政策，通过第 4 条下的审批和国家利益审查来执行。实务后果一样——申请不会获批——但这意味着结束日期可以靠政府宣布来改，不需要先修法。2027 年那次就是这么改的。
🏛️ 三、PR 那一条：联邦豁免，州税另算
这是视频里最值得修正的一条，也是多数华人家庭真正会踩的地方。
视频说：孩子已经拿到 PR 但人在海外工作，规则可能把 PR 当成 foreign person，不能凭感觉。方向没错，但把两套规则说成了一套。
联邦层面，PR 是明确豁免的。Guidance Note 6 第 E 节的 Example 13 写得很直白：Oliver 持永久签证，2025 年 5 月 10 日买了一套既有住宅，因为他持永久签证，不需要申请也不需要获得外资投资批准。立法依据是《外国收购与接管条例 2015》第 38(2) 条，豁免范围写的就是「持澳洲永久居民签证的人」。GN2 列举住宅类专项豁免时，这条排在第一位。
所以「PR 在联邦层面会被当外国人」这个说法不成立。持永久签证的人在联邦审批这一关直接过。
但州税另有一套。新南威尔士州税务局对 ordinarily resident 的判定写成：你是永久居民，并且交易前一年在澳满 200 天。维州税务局的判定更简单——看你有没有澳洲永久居留签证，不看天数。三个州三套口径，同一个人在三个州买三套房，税单可能完全不同。
这就是视频那个警告的真正落点，但它没说对地方：让 PR 长期住海外家庭多掏钱的不是联邦审批，是 NSW 那道 200 天的州税门槛。一个在新加坡工作、持有 PR 的 NSW 买家，照样能买二手房、照样免联邦审批，但 surcharge purchaser duty 按外国人 9% 收，land tax surcharge 5% 照收。
至于澳洲公民长期在海外，GN2 承认「可能」构成 foreign person，但同页援引第 35(1) 条的 close connection 豁免，明确覆盖了不住在澳洲的澳洲公民。这一类实际上也被豁免掉了。
🧱 四、还能走的四条路，代价各不同
禁令不是把门全关了。GN6 概述段列出的例外，加上仍然开放的两类资产，构成了现在的全部通道。
- 新房、近新房、楼花：仍开放，按 foreign person 正常审批。新房定义是未曾作为住宅售出、且未曾被居住；近新房是开发商已售但交易未完成、且累计居住不满 12 个月。翻修过的旧房不算新房，拆一建一的新房也不算——官方理由是这两种情况不增加住房存量。
- 空地：仍开放，但带硬条件。须在批准后 4 年内建成住宅，完工前不得出售或转让，且要提交完工证据。
- 至少新增 20 套的重建项目：拆一建一不够格。获批后通常还要求交割时空置、保留的那套在新建完工前不得占用、完工后须对外提供一套以上供第三方使用。
- 商业规模住房：Build to Rent、养老社区、辅助生活与养老机构、专门的学生宿舍，单列为一条例外通道。
另外四条边缘通道：继承取得的既有住宅；与澳洲公民、PR 或合资格新西兰公民以共同共有（joint tenants）方式联名购置——注意按分权共有（tenants in common）不适用；为 PACM 计划员工提供住房的外国控股公司；以及被认定为「近新房」的例外情形。
一个容易被忽略的点：Guidance Note 6 第 B 节写明，曾经建过住宅的土地一般不再算空地。同样一套房子，拆了重建不属于「增加住房存量」，所以走的是既有住宅的规则，不是空地通道。
💸 五、100 万澳元的房子，外资身份要多付多少
费率先看联邦。Schedule of Fees 第 8 版（2026–27 财年）住宅类分两栏，既有住宅的申请费是新房的整整三倍：
| 对价区间 | 既有住宅 | 新房/近新房/空地 |
|---|---|---|
| 100 万以内 | $46,800 | $15,600 |
| 200 万以内 | $93,900 | $31,300 |
| 300 万以内 | $187,800 | $62,600 |
| 500 万以内 | $375,600 | $125,200 |
联邦这一层只是入场券。真正的分水岭在州印花税，费率相差近一倍，而且按外资身份多交的这部分不参与任何优惠减免：
- 新南威尔士州：surcharge purchaser duty 9%。Revenue NSW 官网举的例子是 100 万澳元的住宅，附加印花税 $90,000，另有普通过户印花税 $39,412。2025 年 1 月 1 日起从 8% 涨到 9%。持有阶段另有 foreign owner land tax surcharge 5%，按未改良地价全额计征，没有起征点。
- 维多利亚州：foreign purchaser additional duty 8%，100 万澳元即 $80,000，同样是在普通过户印花税之外加算，且按折让前的对价计算。持有阶段 absentee owner surcharge 4%。
把联邦和州叠起来看：100 万澳元的住宅，外资身份在维州的入境成本是 $15,600 申请费加 $80,000 附加印花税，落地后每年再背 4% 的持有人附加税。同样的房子，NSW 是 $15,600 加 $90,000，之后每年 5%。
还有一笔在视频里被提到但没说清的：空置费。规则是对外资持有的住宅，如果 12 个月内没有被住宅性占用、也没有真实投入租赁市场满 183 天，就产生年费。GN6 第 J 节把「真实可租」定义得很死——租期须连续 30 天以上，通过 Airbnb 一类平台按周出租的不算。该节 Example 23 就是一个业主把 St Kilda 的公寓改成短租、结果照样被认定须缴空置费的实例。适用起点是 2017 年 5 月 9 日 19:30 之后提交住宅类申请的人。
📋 六、四步自查，比问中介管用
视频最后给了一个「看人、看房、看目的」的判断框架，方向正确但少了一步。补齐后是这样：
- 看产权人是谁——写在产权证上的名字，不是付钱的人。父母出钱、孩子上名，规则看的是上名的那个人。
- 看这个人的联邦身份——公民、永久签证持有人、临时居民、海外无居留、新西兰特别类别签证持有人，五类分属不同通道。持永久签证的直接走 s 38(2) 豁免。
- 看他是不是通常居住在澳——这一步是州税的分水岭。NSW 要 200 天，维州看签证类型。联邦和州在这里给出不同答案。
- 看房子类型和用途——既有住宅、新房、楼花、空地、重建项目，走的是不同规则和不同费率；自住、出租、持有等升值、供员工居住，附加条件又不一样。
另外补一条视频没提的：代持。把自己人写在产权证上、实际出资和收益都在别人手里，在新南威尔士州的《1997 年印花税法》下会触发申报义务，州税局有权就表面买方安排追缴附加印花税。这条路上省下的联邦审批费，会在州税这一层连本带利吐回去。
如果你正打算在孩子读书期间先买套房、之后看情况留下或卖掉，这笔账要和身份进度一起算。签证类别决定了你能碰哪类房产，房产类型反过来会影响家庭现金流，两件事在贷款和税务上会互相牵动。签证费那一项的实算口径，本站此前在读书转永居的总账那篇里拆过；九月这轮学签与打工度假改革的全项目清单，见移民新政核查那篇。至于买进去以后持有几年能不能回本，跟这轮的购房资格问题完全是两码事，盈亏平衡点在持有年限与转手成本那篇里单独算过。
✅ 可自行采纳的判断
- 临时签证（500/485/482/过桥签）在 2029 年 6 月 30 日前不能买既有住宅作自住，这条按 GN6 和 ATO 官网口径执行。
- 持永久签证的产权人在联邦审批环节豁免，不需要申请外资投资批准。
- 新房、楼花、空地通道仍然开放，前提是签合同前拿到批准。
- 拆一建一不构成新增 20 套的例外。
⛔ 不要自行判断的三件事
- PR 长期住海外到底交不交州税——联邦免税不等于州税免。NSW 按 200 天判，维州按签证类型判，跨州买房答案不同。签约前让当地过户律师出具书面意见。
- 代持安排——产权证写谁、钱谁出、谁控制、谁收租，这四件事一旦不一致，可能构成州印花税法下的应税安排，代价远高于自己持有的合法成本。
- 既有住宅的具体豁免适用——重建、商业规模住房、PACM、近新房这几条例外都写明「case by case」，能不能落在例外里由财政部个案判断，不要按类比推定。
免责声明：本文依据澳大利亚联邦财政部外资审查现行指南、联邦与新南威尔士州、维多利亚州税务局公开页面整理，属信息核查，不构成法律、税务、移民或财务建议。费率、门槛与身份判定标准随法规修订变动，个案请以官方最新文本及持牌过户律师意见为准。
📚 数据来源
- Foreign Investment Review Board, Guidance Note 6: Residential Land, Version 5（2026 年 7 月 1 日）——禁令起止日、20 套重建门槛、空置费 183 天规则、Example 13 永久签证豁免
- Foreign Investment Review Board, Guidance Note 2: Key Concepts, Version 5（2025 年 12 月 12 日）——foreign person 法定定义、200 天 ordinarily resident 标准、临时居民与公民境外居住的处理
- Foreign Investment Review Board, Schedule of Fees, Version 8（2026–27 财年）——住宅类申请费分级
- Revenue NSW, What is surcharge purchaser duty —— 9% 税率、200 天身份判定、100 万澳元示例
- Revenue NSW, Revenue Legislation Amendment Act 2024 —— 附加印花税 8% 升至 9%、地税附加 4% 升至 5%
- State Revenue Office Victoria, Calculating foreign purchaser additional duty / Confirming your foreign purchaser status —— 8% 税率、永久居留签证判定口径
- Australian Taxation Office, Are you a foreign person buying property in Australia —— 临时居民禁令适用范围
- YouTube「alex 避雷针」《外國人買澳洲二手樓禁到 2029！》（本篇核查对象）