2026 年 8 月底,AMP 首席经济学家 Shane Oliver 抛出「澳洲 30 年房产超级周期结束、未来十年实际房价横盘」的判断,引发一轮争论。他给的理由是支撑上一轮上涨的五根柱子里有四根正在失效。这条判断的核心数字有三个:房价比百年正常走势高出约 20%、独立别墅高估 38%、公寓高估 8%。
本文核对 AMP 报告原文(1 月 9 月版与 10 月初更新口径)、RBA 现金利率表、ABS 劳动力与建筑数据、内政部移民配额,并把视频成稿后一个多月里已经变掉的数字逐条更新。结论先行:横盘论的前提「利率进入结构性上升」在 9 月 30 日之后反而更模糊了,而 Oliver 本人已经在 10 月把预测从「横盘十年」改成「先跌 10-15%」。
📋 速览:六条主张核查结果
| 原文主张 | 核查结果 | 关键证据(截至 2026-10-06) |
|---|---|---|
| 超级周期结束,未来十年实际房价横盘 | 【存疑】 | Oliver 本人 10 月初改口:预计全国高低点跌幅 10-15%,2027 年 6 月季度见底,2027-28 年温和复苏 |
| 房价比百年正常走势高约 20% | 【有证据】 | AMP 原文用经通胀调整的房价租金比作类比指标,别墅高估 38%、公寓 8%,数字与视频一致 |
| 2026 年澳洲央行三次加息回到 4.35% | 【已过期】 | 9 月 30 日第四次加息 25 个基点,现金利率目标 4.60%,2011 年 10 月以来最高 |
| 政府目标每年 22.5 万移民 | 【与现行口径不符】 | 2026-27 永久移民计划配额 185,000(2026-05-12 公布),与 2025-26 持平,技术/家庭类约 7:3 |
| 从峰值跌 1.8% | 【已过期】 | Cotality 口径全国较高点跌 5.2%;PropTrack 悉尼较峰值 -5.0%、墨尔本 -5.2% |
| 四大银行全部预测 2027 年起降息 | 【部分支持】 | 加息后口径已变:CBA 与 NAB 预计不再加息、2027 年 8 月起降息;Westpac 反倒预测 11 月再加一次至 4.85% |
💰 第一个增量:Oliver 自己改了预测
这是核查这条视频时最容易漏掉的一点。视频成稿于 8 月底,引用的是 Oliver 当时的横盘判断。但到 10 月初,Oliver 已经把短期预测明显改严了。
AMP 9 月 1 日发布的报告里,全国高低点跌幅预期还是「约 10%」(从此前 7% 上调),首府城市 11%,悉尼约 13%。10 月初的更新口径变成:全国高低点跌幅 10-15%,目前已完成 5.2%;悉尼、布里斯班、阿德莱德跌幅最深,墨尔本相对较浅;预计 2027 年 6 月季度附近见底,随后在 2027-28 年随 RBA 转向降息而温和复苏。
同一个分析师,同一个「超级周期」的框架,短期路径从「十年横盘」变成「先跌一到一成半」。这说明横盘论不是被市场证伪,是被作者自己往后顺延了——横盘说的是十年维度的方向,不是未来几个季度的路径,两者并不冲突。读者要小心的是:媒体标题里那两句常常被混着用。
📉 第二个增量:支撑柱子不是四根断掉,是两根
Oliver 列的五根柱子是:利率长期下行、金融放松管制、双收入家庭普及、移民潮、CGT 50% 折扣加负扣税。他自己的判断是四根正在逆转。
逐条对 10 月的口径:
- 利率——1989 年房贷利率 17% 峰值、2021 年约 2% 谷底,这两个端点 AMP 原文确认无误。但「结构性上升」这个推论在 9 月 30 日之后变弱了:Oliver 本人 10 月说 RBA 不会再加息,但降息也要等到明年下半年。四大行里 CBA 与 NAB 同样预计不再加息、2027 年 8 月起降息。
- 双收入家庭——已普及,增量空间小,这条成立。
- 移民——配额在收紧,但收紧的是永久计划,视频用的 22.5 万不是现行数字。
- 投资者税收——负扣税限制与 CGT 最低 30% 税率是真实的结构性变化,这条 Oliver 认为是几十年未见的一次。
- 住房供给短缺——他自己承认这是最大变数。
AMP 原文的原话比转述更软:「持续的住房短缺依然存在,这是关键症结所在,因此很难对房产超级周期是否已经结束下定论。」这句话在媒体转述里基本消失了。它意味着横盘论是一个 Oliver 自己都不愿意签字的结论。
🏗 第三个增量:供给缺口只会更大,不会自动闭合
视频最有价值的一段是供给端,这段经得起核对,而且比视频说得更严重。
先看产量。ABS 建筑活动数据显示,2026 年 3 月季度全行业住宅完工 43,816 套(季环比 -0.4%,同比 +0.8%),年化约 17.5 万套,与视频讲的「每年新建约 18 万套」一致。往前推的指标是审批:2026 年 8 月批准 16,953 套(环比 -6.1%),年化约 20.3 万套。也就是说,审批量略高于完工量,缺口在缓慢收窄,但离补平还远。
再看目标。联邦 120 万套的国家住房协议目标,原本设定为 2024 年 7 月起的五年内完成。政府专家小组在 2026 年 8 月的评估中认为,这一目标现在要到 2030 年底才可能达成。视频说「落后 27%」,按时间口径已经是被官方认定落空一年以上的状态。
缺口本身也没有被填上:Oliver 给的累计短缺估算是 20 万至 30 万套,ABS 之外的行业口径给到更高。要注意缺口扩大与价格下跌并不矛盾——建房成本没跟着房价跌,开发商利润被压缩后更倾向于不开工,现有二手房跌到比新建便宜时,新建的相对竞争力反而变差,于是「跌价→减产→缺口扩大」的循环成立。
⚠️ 第四个增量:移民那组数字用错了口径
视频说政府目标把净移民降到每年 22.5 万,并以此论证需求端仍在收缩。这个数字对不上现行政策。
内政部 2026 年 5 月 12 日公布的 2026-27 永久移民计划配额是 185,000 个名额,与 2025-26 完全持平,技术类 132,240、家庭类 52,460,另有 300 个特殊资格;其中 129,590 个名额优先分配给已经在澳洲境内的申请人。
更关键的是口径本身。永久计划只是净海外迁移(NOM)的一部分。NOM 还包含临时签证持有人,而且是按「连续居住 12 个月以上」在 16 个月窗口内计算的,并不等于签证发放数。官方页面同时说明,NOM 较 2023 年峰值已下降超过四成,且永久计划近年不是 NOM 的主要驱动因素,因为多数永居签发给的是已经在境内的人。
所以「配额从多少降到多少」这条论证链在口径上就断了:一个讲的是签证名额,一个讲的是人口净流入,两者被当成同一个数使用。视频后半段提到「护士教师签证等 12 个月、建筑工人进不来」,这个方向本身没错——它恰好说明了限制移民同时压制了建房能力——但它支撑不了 22.5 万这个数字。
📊 第五个增量:跌幅比视频讲的时候深得多
视频引用 PropTrack 说「从 3 月峰值到当时全国跌 1.8%」。到 9 月数据出来,这个数已经不能用了。
| 指标(2026 年 9 月) | 数值 | 来源 |
|---|---|---|
| 全国较高点跌幅 | 5.2% | Cotality(Oliver 10 月更新引用) |
| 悉尼较峰值 / 同比 | -5.0% / -5.0% | PropTrack Home Price Index |
| 墨尔本较峰值 / 同比 | -5.2% / -5.2% | PropTrack |
| 悉尼较峰值(2025 年 11 月起算) | -5.5% | realestate.com.au 九月报告 |
| 墨尔本较峰值(2025 年 10 月起算) | -5.7%,同比跌幅首府最大 | realestate.com.au |
| 墨尔本独立别墅连续下跌 | 11 个月;较峰值 -6.6%,公寓仅 -2.7% | realestate.com.au |
| 全国同比增速 | +0.1% | realestate.com.au |
| 失业率(2026 年 8 月) | 4.6%(7 月 4.5%),失业人数增 28,200 至 722,900 | ABS 劳动力 |
两条容易被忽略的对照。第一,别墅与公寓的分化已经打开:墨尔本别墅较峰值 6.6%、公寓 2.7%,这与 AMP「别墅高估 38%、公寓 8%」的判断方向一致,不是巧合。第二,失业率 4.6% 是疫情以来最高,而 Oliver 判断「没有大规模失业驱动的强制抛售,就不太可能出现 20% 以上的崩盘」——他同时拿新西兰约 5.6%、加拿大约 6.4% 的失业率对应各自 15-20% 的跌幅作参照。4.6% 距离那个区间还有距离,但方向在往上走,这是他列的四个观察指标之一。
🔍 视频里我没有独立核到的三组数据
按核查规范,查不到出处的部分单列,不进结论。
一、模块化建造那组数字。视频说模块化占新建住房 5%、全年产出 5,000 至 10,000 套、Fleetwood 年产 1,500 套、Strongbuild 与 Viridi 倒闭、英国 Ilke Homes 2023 年破产欠 3 亿多英镑、以及 Productivity Commission 2025 年报告的「不可能成为万灵药」结论。我没有逐项找到可引用的一手来源,这些数字暂按视频原话处理。其中「工厂固定成本高、大客户撤单即崩」这个机制解释在多家行业报道中方向一致,但具体公司财务数据未经独立核实。
二、Oliver 的历史预测复盘表。视频给出 2017-19 轮预测悉尼/墨尔本 -20%/-25% 对应实际约 -15%/-11%、2020 年预测 -5% 到 -20% 对应 2021 年实际 +22%、2022-23 轮预测 -15% 到 -20% 对应全国约 -9% 后 2023 年涨约 8%,并归纳为「方向对、幅度错、每次偏悲观」。方向性描述(他多次提前预警下跌)是公开可查的,但三组逐轮跌幅对比我没有找到他本人或权威机构的原始记录,故不作为核查结论使用。
三、MacroBusiness 创始人 Leith 的「两位数跌幅」原话。视频引述为直接引语,我没有取到该原始发表。可确认的是 Oliver 的 10-15% 预测确实被广泛解读为下调后的版本,两条预测在量级上趋同,但不能替 Leith 认领这句话。
🧮 那么横盘论现在还剩什么
把过期的数字剥掉之后,横盘论剩下的部分比标题弱,但不是空的。
仍然站得住的是:投资者税收优惠的大幅削减是真实的结构性变化,几十年未见;别墅相对公寓高估得多,下行期更脆弱;供给缺口 20 万至 30 万套是真实的,而在 5 年内不可能补上。
被削弱的是「十年横盘」这个具体形态。它的推导链要求利率进入结构性上升趋势,而现状是:现金利率 4.60% 是 2011 年以来最高,但 RBA 与 CBA、NAB 都认为这是顶部而非新趋势的起点。Oliver 本人也承认如果降息到来,这个前提就站不住。他给的横盘终点条件是「失业率突破 6%」或「年建 24 万套」,两个指标目前都在往反方向走但还没到。
所以更准确的读法是:这不是一个「买或不买」的判断题,而是一个「看两个数」的观察题——失业率和年建造量。失业率连续站上 6%,或者年完工量稳定回到 24 万套以上,横盘的逻辑就完整了。在那之前,作者自己的用词是「很难下定论」。
⚖️ 采纳与不采纳
可以自己采纳的:供给缺口短期内无法闭合、房别与公寓分化加剧、作者预测记录的系统性偏保守(方向性描述,非精确数字)、以及视频给出的四个观察指标框架(失业率、年建造量、净移民、现金利率性质)。
不要照抄的:现金利率 4.35%、移民 22.5 万、跌幅 1.8%、四大行一致预测降息这四个数字,以及「十年横盘」作为具体路径。全部需要按上表更新。
本文为公开信息整理与数据核对,不构成财务、贷款或投资建议。房价与利率预测存在不确定性,过往表现不代表未来,决策请以官方数据与自身情况为准。
🔗 延伸阅读
如果要落地,现金流测算那部分见几套房才能退休那个算法,里面的净租金与利息缺口逐月推演可以直接套用,而且在 6.48% 环境下那套推演本身就不成立,值得连着看。
首付款门槛与负资产的真实情形见5% 首付那篇:低首付在前两年不触发追缴,但跌幅要够大才轮到你自掏腰包,这正是当下最该盯的算术。
负扣税取消后房东的实际选项,见租金为什么没降那篇——空置与清客才是价格的主要成因,不是供需失衡。
📚 参考来源
- Reserve Bank of Australia — Cash Rate Target(2026-09-30 加息 25bp 至 4.60%)
- AMP — Oliver's insights, The Australian home price downturn(2026-09-01 版,含 38%/8% 高估口径)
- AMP 首席经济学家 10 月初更新(经 Motley Fool Australia 2026-10-01 报道,10-15% 口径)
- ABS — Labour Force, Australia, August 2026(失业率 4.6%)
- ABS — Building Activity, Australia(2026 年 3 月季度完工 43,816 套)
- ABS — Building Approvals, Australia, August 2026(16,953 套)
- Australian Government Department of Home Affairs — Permanent Migration Program planning levels(2026-27:185,000)
- PropTrack Home Price Index / realestate.com.au Home Price Report September 2026
- ABC News — Housing goal slips further(2026-08-21,专家小组认为 120 万套目标需到 2030 年底)
- Canstar — RBA 现金利率预测(加息后各行口径)