🏛️ 税改最终版核查：预算案到法案改了什么
2026年6月26日，澳洲税改核心法案拿到御准，正式成为法律。但5月12日预算夜公布的版本和最终通过的文本已经不是同一份东西——删的删、改的改、临时加的加，其中还有一条绿党塞进去、所有人没料到的条款。
本文逐条核对这五项变化，以及一项已经被推翻、但仍在中文财经内容里广泛流传的结论。原始口径：Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026（C2026A00049），两院于6月25日通过，6月26日御准，7月1日起适用。
| 项目 | 视频说法 | 核查结论 |
|---|---|---|
| SMSF 住宅贷款禁令 | 预算案里没有，绿党谈判时加入 | ✅ 属实。8月10日已生效，属既成事实 |
| 信托 30% 最低税 | 从法案中拿掉，推迟至第二阶段 | ✅ 属实但已过时：仍只有「宣布未立法」状态 |
| 寡婦税立法缺陷 | 承诺在第二阶段修复，「什么时候不知道」 | ❌ 已过时：2026年8月26日已作为法案通过 |
| 绿党删掉财长扩权条款 | 财长不能再用法规扩大 CGT 折扣范围 | ✅ 属实 |
| 小企业活跃资产减免费槛 | 从 200 万提到 1000 万，覆盖约 270 万家企业 | ✅ 属实 |
| 非居民指数化资格「直接归零」 | 持有期间哪怕一天非居民，指数化全额丧失 | ⚠️ 现行法是这样，但政府已提出改为按比例 |
🚫 一、SMSF 住宅贷款禁令：已经生效，不是「最后 45 天」
预算案里完全没有这条。它是绿党与工党在参议院谈判时塞进去的修正案，写进 Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026 的附表 5，在养老金监管法第 67A(2) 条新增一个条件：SMSF 通过有限追索贷款（LRBA）取得的资产若是不动产，必须符合第 66 条的「营业性不动产」（business real property）定义。
御准日为 2026 年 6 月 26 日，45 天后生效，正好是 2026 年 8 月 10 日。原文里那句「这是澳大利亚房产投资里的里程碑事件」，时间上已经过期了。
条款实际卡的不是「住宅」这个词，而是「是否被完全且 exclusively 用于一项或多项营业」。方向上两头都会咬人：一套被真正用于经营业务的住宅仍可能合格，而部分非住宅物业（空地、混合用途）反而可能不合格。
| 情况 | 从 8 月 10 日起 | 要做什么 |
|---|---|---|
| 已有住宅 LRBA | 完全祖父条款保护 | 什么都不用做 |
| 对已有 LRBA 再融资 | 允许（同一资产） | 走常规流程 |
| 8/10 前已签合同、之后才交割 | 受保护 | 注意「换签合同」这个触发点 |
| 打算贷款买住宅 | 这条路关了 | 改用现金或转营业性不动产 |
| 贷款买营业性不动产 | 不受影响 | 照旧，先对照第 66 条定义 |
有三个细节中文内容几乎没人提。第一，保护的触发点是换签合同，不是交割——8 月 10 日前交换的合同，12 个月后交割仍然有效。第二，只是「申请过、批过预批」不算，必须有约束力的合同。第三，如果一份截止日前的合同后来被实质性修改、根本条款都不存在了，ATO 可能把它当作新安排、进而适用禁令。条文说的是「8 月 10 日前签订的取得安排」，实务上按 8 月 9 日及之前签合同来卡更保险。
禁令不区分贷款人身份：银行、非银、包括成员自己借钱给自己的基金，一视同仁。
财政部长给出的量级是：SMSF 占住宅按揭总量不到 1%，每年新增住宅按揭中占比不到 0.5%，预计收入影响约 5000 万澳元。SMSF 协会则警告这可能让每年最多 2 万套新建住房延迟或取消。
📉 二、寡婦税：视频说「没人知道什么时候修」，实际上已经修完了
这是本文最值得单独拎出来的一条，因为结论方向完全反了。
视频讲的是一项由独立参议员 David Pocock 在参议院质询时发现的技术漏洞：夫妻联名持有的投资房如果一方去世或离婚导致产权转移，法律上算「新取得」，祖父条款保护随之消失。政府估算影响约 68 万套联名持有的投资物业。
视频录制时的状态确实是「财政部长承诺在第二阶段修复，但什么时候修、会不会修，现在没人知道」。这个状态到 2026 年 8 月已经彻底改变：
| 日期 | 发生了什么 |
|---|---|
| 6/25 | 核心法案通过，缺陷随之成为法律 |
| 6/26–7 月 | Gallagher 在参议院承诺后续立法修复 |
| 8/3 | 曝光稿发布，咨询至 8/21 |
| 8/18 | Tax Reform No. 2 法案过众议院 |
| 8/19 | 过参议院 |
| 8/26 | 《Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 2) Act 2026》正式成为法律，寡婦税被删除 |
修法内容是：因继承或关系破裂从配偶（前配偶）或共同持有人处取得住宅权益、且该权益原本可负扣税的，受让人就其新增的那部分权益继续享有负扣税资格；新住宅的部分则保留在「50% 折扣与指数化之间二选一」的权利。家庭法院命令下的财产分割同样受保护。
还有一个值得记的插曲：Pocock 在 8 月 3 日致信财政部长与财长，讲的是一名 44 岁女性因家暴关系分割财产后被三家贷款机构拒贷——这是该立法缺陷首个有据可查的实际受害者案例。修法也顺带把 2 万元即时资产抵扣（instant asset write-off）永久化，并恢复公司税务亏损回溯（loss carry back）。
但仍未被覆盖的情况仍然存在：主动买断（buy-out）、信托架构、以及在产权上单纯添加姓名。这些不属于「继承或关系破裂」，不在祖父条款延续范围内。
📊 三、信托 30% 最低税：属实，但「不用担心」这句话说早了
预算案三大支柱之一的家庭信托最低 30% 税，确实已从第一阶段法案中拿掉，推迟至单独立法（第二阶段）。生效日期仍宣称是 2028 年 7 月 1 日。
视频对这部分的判断是对的，但对「大家现在不用担心」这个结论下得太早。截至本文写作时，财长媒体发布稿中的原话仍然是 "this measure is not yet law"。也就是说，从 2026 年 5 月宣布到现在超过五个月，它一次都没被写进任何法案。
真正落地后的算术才是关键。视频说桶公司结构下叠加税率「可达 62% 甚至更高」——这个数字偏高。按现行 30% 信托最低税与公司税率 25%/30% 计算：
| 组合 | 有效税率 |
|---|---|
| 信托层 30% + 公司层 25% | 47.5% |
| 信托层 30% + 公司层 30% | 51.0% |
算法是 1 − (1−0.30) × (1−0.25) 与 1 − (1−0.30) × (1−0.30)。公司受益人拿不到任何抵免，但信托层面那 30% 并不是在 100 之外另加——它先从分配额里扣走。所以「62%」对不上任何一个合理的公司税率档，视频在这里把两道税率直接相加，而不是相乘。
另一层结构变化视频提了但没说透：用信托持有投资房，2027 年 7 月 1 日后 50% 折扣同样被指数化替代。信托持房者要同时看这两件事。
另外要澄清一个常被误读的点：预算案宣布的是对全澳所有受范围的遗嘱信托予以豁免，而不是「全部信托」。固定信托、合规养老金、遗产管理、慈善信托也在豁免名单内。三年期滚动减免窗口从 2027 年 7 月 1 日开到 2030 年 6 月 30 日，但州级印花税不因此免除。
🧾 四、指数化与 50% 折扣：分界线是可以自己算的
核心条款本身没有变化：2027 年 7 月 1 日起，持有满 12 个月资产的 50% CGT 折扣改为成本基数指数化（用 CPI，第三项持有成本除外）加 30% 最低税率。该日期之前的增值仍走老规则。新建住宅投资者在出售时可二选一。首次居所豁免、合规养老金的三分之一折扣不受影响。
CBA 给的分界点是：10 年持有期、通胀 2.5% 的假设下，年化房价涨幅约 4.8% 时两种算法大致打平。我按同口径复算了一遍：
| 年化涨幅 | 售价 | 50% 折扣法应税 | 指数化法应税 | 谁更划算 |
|---|---|---|---|---|
| 4.0% | $1,480,244 | $240,122 | $200,160 | 指数化 |
| 4.5% | $1,552,969 | $276,485 | $272,885 | 几乎持平 |
| 4.8% | $1,598,133 | $299,066 | $318,048 | 50% 折扣 |
| 5.0% | $1,628,895 | $314,447 | $348,810 | 50% 折扣 |
| 6.0% | $1,790,848 | $395,424 | $510,763 | 50% 折扣 |
| 7.0% | $1,967,151 | $483,576 | $687,067 | 50% 折扣 |
这张表解释了一件事：新制不是单纯「更贵」。涨幅低于通胀时指数化明显更好；一旦涨幅显著跑赢通胀，指数化会让应税增值超过折扣法。对多数持有期长的投资者，CBA 的结论是 30% 底线才是真正咬人的那条。
负扣税那侧的现金流失真数字，CBA 的口径是相当于投资者房贷利率上升 90 到 155 个基点。视频把它写成「0.9% 到 1.5%」——单位换算没错，但两个档位都被压低了（155bp 是 1.55%，不是 1.5%）。
更有信息量的是 CBA 自己的分解：80 万房产、80% LTV、最高边际税率的投资者，每年损失约 $8,600 的税前抵扣。$8,600 ÷ $640,000 = 单利等价 1.34%。这个 1.34% 落在 90–155bp 区间的上沿之外，说明「相当于多少利率」这个换算本身只是近似——利率现值化后并不等于单利除法。两种说法都对，但不要混着用。
CPA Australia 对过渡成本的估算则被视频说小了。视频说「全澳这波过渡期估值成本大概在 3 亿到 8 亿澳元」，CPA 的原文是一次性过渡估值成本 6.75 亿至 8.25 亿澳元，另有每年 2.95 亿至 5.42 亿澳元的持续合规成本——是财政部官方口径 8,840 万澳元的 3 到 6 倍。视频那个「3 亿」的下限在公开材料里找不到出处，低估了 3.75 亿。
🇨🇳 五、非澳洲税务居民：现行法最狠，但结论已经被政府自己推翻
这是视频花时长最多、也最需要更正的部分。先说法律原文，再说它现在的状态。
现行 ITAA 1997 第 114.25 条：若个人在测试期（自 2027 年 7 月 1 日或取得资产之较晚者起，至 CGT 事件发生日）内任何时点为外国居民或临时居民，则完全丧失成本基数指数化资格。这与现行 50% 折扣按居民天数按比例折算的规则完全不同——不是打折，是归零。视频对这一条的描述准确。
但视频在此基础上给出的一句结论——「2027 年 7 月 1 号之后,非居民的资本增值税减免,无限接近于零」——已经被财政部自己推翻了。2026 年 8 月 4 日发布的《Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 3) Bill 2026》曝光稿（第二阶段）明确包含一条「确保外国居民与临时居民的 CGT 折扣与指数化结果，按其为澳洲居民的天数比例计算」。咨询期至 8 月 21 日，现为曝光稿阶段，尚未成为法律。
财政部的解释备忘录其实早就留了口子：现行条文下的立法说明曾写明，未来可能就「仅部分期间为居民的主体如何取得指数化」作进一步修改。半年后政府就照这个方向走了。按新提案，一个持有 10 年中有 8 年为澳洲居民的业主，将保留相应比例的指数化，而不是全部丧失。
自住房那部分视频讲得对。2019 年 12 月立法起，外国税务居民在出售时丧失主要居所豁免，不是按比例、是一刀切：ITAA 1997 第 118-110(3)–(5) 条，外国居民在 CGT 事件发生时已连续为外国居民超过 6 年即属「excluded foreign resident」，直接丧失豁免；不满 6 年的，除非通过 life events test（本人、配偶或未满 18 岁子女患终末期疾病、配偶或未成年子女死亡、或关系破裂引发的 CGT 事件），否则同样丧失。视频说「回来住住也不行」，指的是这个——临时回来签个合同不重置这条线，必须真正恢复税务居民身份。
非居民所得税没有免税额、税率阶梯与居民不同，这部分属实。视频说「卖房赚 50 万澳元,实际综合税率最高能上到 40%」——这个表述有问题。按非居民税率表（0–3.75 万 30%、3.75–7.5 万 30%、7.5–12.5 万 40%、12.5–18 万 45%、18–25 万 50%）复算：
| 资本增值 | 应纳非居民税 | 有效税率 |
|---|---|---|
| $200,000 | $77,250 | 38.6% |
| $500,000 | $102,250 | 20.4% |
| $800,000 | $102,250 | 12.8% |
| $1,200,000 | $102,250 | 8.5% |
50 万增值的有效税率是 20.4%，不是「最高能上到 40%」。40% 是税率表里的一档，只对超过 7.5 万的那一段征收；对 50 万的总增值，非居民反而比居民边际税率更友好（居民 45% 边际）。真正的差别在别处——非居民没有免税额、拿不到 50% 折扣（2012 年 5 月 8 日起对 TAP 已限制）、外加 15% 预扣税且 75 万门槛已于 2025 年 1 月 1 日取消，这才是叠加成本的来源。
外来买家买二手房的禁令延长到 2029 年 6 月 30 日（原为 2027 年 3 月 31 日），这一条视频说对了。
📐 六、可落地的四件事
按澳洲税务居民与非居民分开看，已经持有的人和还没买的人各自该做什么其实很清楚。
如果你是澳洲税务居民且 5 月 12 日预算夜之前已持有投资房：核心就是别轻易卖。祖父条款是你手上最大的资产。卖出即永久失去负扣税资格，且二手重买拿不回保护——这个「锁定效应」会压低挂牌量，CBA 的模型给的价格影响是比原本低约 3%（若无亏损结转机制则是约 5%，下行情景可达 5.5%）。注意 CBA 明确说了这是增速慢 3 到 5 个百分点，不是价格跌 3 到 5%。CBA 同时把 2026 年全国房价增速预测从 5% 下调到 3%。
如果你在 2026 年 6 月 30 日前持有需转手继承或离婚分割的联名投资房，现在可以放心等——修法已生效，不必像视频建议的那样「在修复立法出来之前先和遗产规划律师聊」。但主动买断、信托架构、产权加名这三类仍不在保护范围内，需要单独规划。
若你是澳洲税务居民且准备新入场：负扣税隔离后，负现金流资产的税盾延后到持有期末才兑现，必须重新建模。行业建模（Qaive 与 Tulwood Economics，受 Master Builders、HIA、PCO 与 REIA 委托）显示，即便负扣税仅保留给新建住宅并祖父条款保护现有安排，五年内开工量仍减少 22,750 套、GDP 减少 16 亿澳元、建装业年均少 2,000 个全职岗位、租金实际每年高出近 1%。视频把 CGT 改动的开工影响也算成 3,300 套，但该模型的 CGT 情景是把折扣砍到 25%得出的，且是 12,000 套的量级——最终落地的是指数化加 30% 底线，不是砍到 25%，所以 3,300 这个数字来自另一套口径，不能与 22,750 相加。
关于 SMSF 购入住宅，视频那套「现在建基金赶末班车」的判断，结论是对的：设立周期约一周、现金供款后有 15% 税、传统基金 rollover 需数周、多数贷款机构要求两个财年的供款记录、审核期长，而触发点是 8 月 10 日之前签下合同与贷款合同。这个窗口在本文写作时已完全关闭。它给的四个回报门槛（20 年平均利率低于 5.5%、年化资本增值高于 6%、毛租金高于 4.5%、持有到退休出售）是一套自洽的保守假设，值得作为对照，但它是特定模型的输出而非行业标准——按 4.5% 毛租金、60% LVR、5.5% 利率复算，65 万的房产年净现金流约 +$8,970，75 万约 +$10,350，都勉强成立；一旦租金回报率掉到 4.0%，同口径下 75 万的房产就转为负现金流。这道四条件的算术细节，以及养老金与房价判断的口径，见 中产退休要几套房那篇 里的建模方式。
关于租金：财政部模型给出的影响约每周 2 澳元，而三家行业机构测算 30% 的增幅，两者口径差异很大，详见 负扣税取消后租金到底涨多少那篇。当前全澳空置率约 1.2%（SQM，2026 年 4 月，3.5 万套），每个首府城市都低于 2%，且 4 月是 12 个月来首次回升。供给缺口比税改更能决定租金走向。
⚠️ 可以采纳 / 不建议自行采纳
| ✅ 有依据，可自行采纳 | ⚠️ 需要专业意见或等待立法 |
|---|---|
| SMSF 住宅 LRBA 禁令已于 2026/8/10 生效 | 桶公司 + 信托最低税的最终税负（立法时间未定） |
| 寡婦税缺陷已随 No. 2 法案于 2026/8/26 删除 | 非居民指数化是否改为按比例（曝光稿阶段） |
| 指数化与 50% 折扣的分界约在年化 4.8% | 「新建住宅」的最终法定定义（拟 24 个月窗口） |
| CPA 一次性估值成本 6.75–8.25 亿澳元 | 买断、信托、产权加名三种情况的祖父条款衔接 |
| 新房保留负扣税与 CGT 方法选择权 | 个体税务居民身份认定（州与联邦口径不同） |
| 负扣税隔离现金流影响约 90–155bp | 遗产与关系破裂后的产权处理安排 |
免责声明：本文为公开信息整理与核查，不构成财务、税务或贷款建议。税法条款以澳大利亚联邦立法原文（ITAA 1997、Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026 等）与 ATO 官方指引为准，个股、房产与信托的实际税务处理请咨询注册税务代理与遗产规划律师。
📚 参考来源
- Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026（C2026A00049），2026-06-26 御准
- Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 2) Bill 2026，2026-08-18 众议院 / 08-19 参议院通过，08-26 成为法律
- Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 3) Bill 2026（Tranche 2）曝光稿及解释备忘录，财政部，2026-08-04 发布
- ITAA 1997 s 114.25（指数化居民资格）、s 118-110（主要居所豁免与 excluded foreign resident）、s 118-145
- Superannuation Industry (Supervision) Act 1993 s 66、s 67A(2)（SMSF 借款与营业性不动产）
- Commonwealth Bank of Australia, 2026 Budget Updated Housing Outlook（Trent Saunders）
- CPA Australia, Tax News 2026-06-11 / 06-18（过渡估值与合规成本估算）
- Qaive & Tulipwood Economics 建模，Master Builders Australia / HIA / Property Council / REIA 委托，2026-05
- ATO, Check your SMSF is an Australian super fund: 三个居民条件与 2 年 CMC 安全港
- SQM Research, National Vacancy Rates 2026 年 5 月号（2026 年 4 月数据）