一句话直答：澳洲负扣税取消后租金会涨多少，三家机构都算出了同一个方向，但幅度差 15 倍——财政部说每周不到 $2，NAB 和 Ray White 都说 30%。我按 Ray White 公开的参数独立复算了一遍：从 3.95% 毛回报补到 5.15% 门槛，需要租金涨 30.4%，和原文的 30% 对得上。但这个 30% 建立在「房价完全不动」的前提上，视频漏掉了最要命的一句：NAB 自己澄清那 30% 是情景推演，不是预测。悉尼公寓中位租金也不是视频说的 750 澳元一周，Domain 的 6 月季度数据已经是 780。
视频来源：YouTube「Joey澳房买改租」《澳洲负扣税改革后房租会涨多少？财政部说2块，NAB和Ray White测算30%，你信谁？》，时长约 7 分 26 秒。核查立场：本文不复述视频结论，只按 2026-27 预算案原文、各机构公开发布的参数和 ABS、Cotality、SQM 的原始数据逐条对照，能用的部分和要改的部分分开写。
⚡ 速览：视频说法 vs 核查结果
| 视频说法 | 核查结论 | 关键依据 |
|---|---|---|
| 预算案 5 月 12 日宣布，2027 年 7 月 1 日起二手房取消负扣税，50% CGT 折扣换成指数化，存量房走祖父条款 | ✅ 有证据 | 预算案原文逐项吻合。触发点是 5 月 12 日 19:30 AEST，不是 2027 年 |
| NAB：毛租售比 3.5% → 4.5%，房价不动则租金涨 25–30% | 🟡 部分支持 | 方向和区间对，但 NAB 公开说明这是情景推演。视频没转达这句限定 |
| Ray White：全澳首府毛回报已近 4%，80% 贷款 6.5% 利率要 5.15% 才打平，租金涨 30% | ✅ 有证据 | 原文是 3.95%，门槛 5.15%。我复算为 +30.4% / +64.6%，与原文 30% / 65% 一致 |
| SQM：需要补 1–1.5 个点，也就是租金涨三成 | 🟡 部分支持 | 1–1.5 个点对应 25–30%，「三成」取的是区间上限 |
| 悉尼公寓中位租金 750 澳元/周，历史最高位 | ❌ 数字滞后 | 750 是 3 月季度数。6 月季度已到 780，是历史最高 |
| 年薪 7 万澳元，税后到手 1097/周，750 租金吃掉 70%，剩 347 | ✅ 有证据 | 我按 2026-27 税率独立算得 1097.69/周，750 占比 68.3% |
| 1985 年隔离负扣税，两年后全面回复，期间租金暴涨 | ❌ 存疑 | 政策部分属实。ABC 核查认定「暴涨」证据不足：阿德莱德、布里斯班实际租金还跌了 |
| 房源挂出来中位 16 天就租掉 | ❌ 查无数据 | 没找到任何机构发布过澳洲出租房源 16 天的中位数据，此数字无出处 |
🧾 政策本身：触发点不是明年，是今年 5 月
先把改了什么说清楚，因为这一步错了后面全错。2026-27 预算案在 5 月 12 日晚 7:30（AEST）宣布，从 2027 年 7 月 1 日起，住宅负扣税只留给新建住宅，存量住宅的租金亏损不能再抵工资，只能抵住宅租金收入或未来的住宅资本利得，没用完的无限期结转。50% 资本利得折扣同时换成成本基础指数化加 30% 最低税率，只对 2027 年 7 月 1 日之后累积的收益生效。主要居所继续免征资本增值税，合资格可负担住房的 60% 折扣完整保留，SMSF 和 Widely Held Trust 不在改革范围内。 这条把 SMSF 单独排除在改革范围之外是有后果的：那批把住宅加杠杆放进自管账户的人本来就有独立的一套新规，税改再加一层要分开算，参见自管养老金住宅加杠杆那篇的完整算账。 这条新规后来又变了:自管账户用有限追索贷款新买住宅已被禁止,2026 年 8 月 10 日生效,最终法案相对预算案改了五项,见那笔最终版税改的逐条核查。
预算案文件自己给的口径是：这些改革「预计对租金影响很小，对当前支付中位租金的家庭每周增加不到 2 澳元」，同时房价增速在几年内比无政策变化的情况低约 2%。同一份文件还写了两个数字，反向解释了为什么这个「不到 2 澳元」值得怀疑——每年约有 1% 的报税人新买负扣税房产，2022-23 年约 23 万人。钱少了，但每年少的是 23 万个潜在买家。
更关键的是时间线。2026 年 9 月，《澳洲金融评论报》披露了财政部在预算前给财长的内部意见（高度删节版）：税改会给房价带来下行压力、给租金带来上行压力、并压低住房供给。这不是外部机构在说，是财政部自己的判断。
📊 三套参数摊开算：30% 是怎么来的
先把口径讲明白。毛租金回报（gross yield）= 年租金 ÷ 房价。Ray White 的首席经济学家 Nerida Conisbee 在 2026 年 8 月公开了全部参数，这是三家里唯一把假设写全的。
| 参数 | Ray White 原文取值 |
|---|---|
| 起点毛回报（Cotality 2026 年 7 月） | 全澳首府合计 3.95% |
| 最低门槛（替代负扣税税收优惠） | 5.15% |
| 自筹门槛（覆盖利息、税前打平） | 6.50% |
| 贷款价值比 / 投资者房贷利率 | 80% / 约 6.5% |
| 运营成本 / 边际税率 | 租金的 20% / 最高档 |
我用同一套参数独立复算了一遍 60 万澳元的投资房：
| 毛回报 | 年租金 | 年利息 | 年运营成本 | 税前现金流 |
|---|---|---|---|---|
| 3.95%（起点） | $23,700 | $31,200 | $4,740 | −$12,240 |
| 5.15%（最低门槛） | $30,900 | $31,200 | $6,180 | −$6,480 |
| 6.50%（自筹门槛） | $39,000 | $31,200 | $7,800 | $0 |
3.95% 补到 5.15%，房价不动，租金要涨 30.4%（原文写 30%）；补到 6.50% 自筹，租金要涨 64.6%（原文写 65%）。数字对得上，机制也讲得通：3.95% 时负扣税每年替你补贴约 5,753 澳元的税，加息 25 个基点级的成本变化就能把这笔补贴吃掉一半。税收规则和时间点的完整梳理，见 负扣税时间点与还款那笔账。
但 Ray White 自己给了这张图里最重要的一句话：租金和房价不用各干各的。租金涨 30% 是一种解法，房价跌一部分是另一种，两者相加可以少得多。视频把「房价不动」这个前提当成了定局。
🏙️ 同一个 5.15% 门槛，落到各城市差很远
这是全澳合计数最会骗人的地方。同样补 1.2 个点，布里斯班要涨 46.7%，墨尔本只要 12.4%。原因是各城市现在的起点回报差得远：
| 城市 | 当前毛回报 | 仅靠租金补到 5.15% | 仅靠房价跌到 5.15% |
|---|---|---|---|
| 布里斯班 | 3.51% | +46.7% | −31.8% |
| 悉尼 | 3.72% | +38.4% | −27.8% |
| 阿德莱德 | 3.80% | +35.5% | −26.2% |
| 墨尔本 | 4.58% | +12.4% | −11.1% |
| 堪培拉 | 4.80% | +7.3% | −6.8% |
| 达尔文 | 6.44% | 已过门槛 | 已过门槛 |
达尔文 6.44% 的毛回报已经高过最低门槛，也逼近 6.50% 的自筹线——这不代表达尔文是好投资，而是说明这套门槛算法对不同城市给出的答案是「无解」和「不用解」两种。把 30% 当成全国租客都要承受的数字，是把全澳合计值直接套到了每个人头上。 同一套毛回报口径落到加建小户这种现金流资产上怎么算，加建小户那笔现金流测算那篇从头跑过一遍。
物业类型差别同样大：全澳合计里独立房只有 3.37%，公寓是 4.76%。视频讨论的「租金 30%」对应的主要是回报最低的那一类资产。投资者预审批的走向也印证了资金在动，6 月季度新增投资房贷笔数降 8.6%、金额降 10.2%，而预算案 5 月 12 日才宣布，季度还没走完，详见 转售盈利和投资者预审批那篇。
🛏️ 悉尼公寓中位租金不是 750，是 780
这个数字是整段测算的起点，起点错一格，后面全错一格。Domain 的 2026 年 6 月季度报告显示，悉尼公寓中位要价租金是 780 澳元/周（3 月季度 750，2025 年 6 月 730），季度涨 4.0%、年度涨 6.8%。750 是上一季的数字。独立屋是 850，一季度涨了 50 澳元，是四年来最大的单季涨幅。首府合计独立屋中位租金 700，季度涨 20 澳元、年度涨 7.7%。
同一份报告里，Domain 首席零售经济学家 Nicola Powell 的判断是租客正在「房东市场」里操作，原因列了三条：人口增长强、出租供给不足、能买房的人被卡在可负担性上。她同时明确说政府税改对租金的影响「现在下结论还太早」，她担心的是新投资者变少最终收紧供给。房东市场里最容易犯的错是病急乱投医、见申请就签,租客筛选与空置成本那篇实算过这笔账:空四周的亏损有上限,选错租客的亏损没有。
另外一套口径给出不同的绝对值，但方向一致：realestate.com.au 6 月季度全国中位挂牌租金环比涨 3.1% 到 670 澳元，年度涨 6.4%，比五年前多付 12,480 澳元。ABS 的 CPI 租金分项到 2026 年 6 月同比涨 3.6%。挂牌价、CPI 和成交价三个口径本来就不同，混用会算出错误的涨幅基数。
把这个基数放到「不到 2 澳元」上：705 澳元的中位租金涨 3.6% 就是 25 澳元，2 澳元相当于 0.28%。这 100 倍的差距不是「谁在说谎」，是两套模型在回答两个不同的问题——财政部算的是这次税改本身带来的边际变化，三家机构算的是要让投资账重新打平所需的全部调整。把后者当成前者传播出去，就是「2 块还是 30%」这场争论的真正来源。
💸 30% 涨在谁头上：拿 7 万澳元年薪算一遍
按 2026-27 澳洲居民税率表，年薪 70,000 澳元的税负是 11,520（$4,020 + 30% × 超 $45,000 的部分），加 2% Medicare 共 1,400，税后到手每周 1,097.69（未计低收入税务抵扣 LITO，计入后略高）。以此为分母：
| 周租金 | 占税后到手 | 剩余 | 折合每天 |
|---|---|---|---|
| $750（3 月季度悉尼公寓） | 68.3% | $347.69 | $49.67 |
| $780（6 月季度悉尼公寓） | 71.1% | $317.69 | $45.38 |
| $975（750 × 1.3） | 88.8% | $122.69 | $17.53 |
| $1,014（780 × 1.3） | 92.4% | $83.69 | $11.96 |
视频那笔「剩 122 澳元、一天 17 块」的账算得没问题，我用 780 这个真实基数重算一次，是剩 83.69 澳元、一天 11.96 澳元——更紧，因为它起点更高。三分之一收入这条常见警戒线在这份收入上对应每周 365.90 澳元，连现在 780 的租都过不了。
结构性的事实也支持「这不是税改造成」：租金涨幅本来就跑在工资前面。Cotality 测算，到 2025 年 9 月的五年里全澳租金累计涨 43.9%，工资只涨 17.5%，租金是工资的 2.5 倍；西澳同期租金涨 66%、收入涨 18.5%，差 3.5 倍。这个斜率出现在任何税改之前。负扣税那 30% 顶多在这个既有趋势上再加一段。
📜 1985 年那次：「暴涨」这个结论证据不足
视频把 1985 年的历史当成「同样的事再来一遍」的证据，方向上这个类比不算错，但它的结论经不起核查。1985 年 7 月 17 日后购买的住宅，Hawke/Keating 政府确实隔离了负扣税亏损，不能抵工资，只能结转抵其他出租物业，1987 年全面恢复。这一段属实。
但 ABC 在 2015 年做过一次专门的核查，结论是 Joe Hockey 当时「1985 年取消负扣税导致租金飙升」的说法「站不住脚」。剔除通胀后的实际租金数据：1985 到 1987 年间只有悉尼和珀斯的实际租金显著上涨，阿德莱德和布里斯班实际租金明显下跌，墨尔本几乎没有实际增长。当时悉尼空置率 1%、珀斯 1.4%，而墨尔本、阿德莱德、布里斯班正从上一轮紧张中恢复。1987 年 Paul Keating 提交内阁的文件确认投资者退出会推高租金，但同一份文件也写着「除悉尼外，住宅租赁市场的情况并非异常紧张」。
同期还有两个强力混淆因素：1986 和 1987 年房贷利率超过 15%，1984 年 8 月到 1987 年 9 月澳洲 All Ordinaries 指数涨了 223%，资金被股市抽走。租与不租，核心变量是利率和资金流向，不是 1985 年那一条税法。
更该看的是空置率的对比。今天的 1.3% 和 1985 年的 1% 到 1.5% 确实接近，但 2026 年 8 月的细分已经分化：悉尼 1.7%、墨尔本 1.8%，布里斯班 0.9%、珀斯 0.6%。同一个月里，悉尼和墨尔本的挂牌租金环比是跌的，堪培拉、阿德莱德在涨。历史上「空置率低就必然租金暴涨」这个推论，在 2026 年的数据里找不到直接对应。
🏗️ 真正的病根是供给，不是那一条税法
Domain、Powell 和 Grattan 研究所的 Matthew Bowes 指向的是同一件事。Bowes 的判断是高利率已经压了多年供给，「随时间推移租客可选的房子会更少」。Powell 的措辞更直接：她担心的是未来进入租赁领域的新投资者变少，最终收紧供给。
能核到的口径是：2026 年 7 月，全国住宅空置率 1.3%，即每一百套出租房里不到一套空着。而这条新闻本身有 250,000 套出租房受影响——Ray White 和 NAB 的测算之所以给出 30% 这种大数字，正是因为供给端没有缓冲。房价可以先跌 28% 而不涨租，也可以先涨租 30% 而不跌价，分歧只在先动哪一头。空置率 1.3% 的市场，两头都动不了多少余量，这才是各方都在往同一个方向喊的原因。
✅ 可以直接采纳的
- 「方向一致」比「数字精确」更值得用。三家机构的参数完全不同，得出的 30% 却在同一量级，这个共识本身就是信息。财政部那 2 澳元是政策边际效应，不该被当成投资账的替代品。
- 按你自己的城市算，不要用全澳 3.95%。布里斯班和达尔文用同一个模型，答案差了三倍。你手上的物业是哪个城市、哪一类，起点就是哪一行。
- 租金和房价两条路一起算。Ray White 的图表矩阵把「租金涨多少」和「房价跌多少」配成了组合，这才是你能真正操作的变量。
- 续约前提前算账。收入的三分之一是常用警戒线，按本文复算的数字，在 7 万澳元年薪上对应每周 365.90 澳元——现在的市场租金已经在警戒线之上。
⚠️ 不要直接采纳的
- 「租金要涨 30%」。这是房价完全不动、且用最高边际税率、20% 运营成本、6.5% 房贷利率算出来的门槛倒推值。NAB 自己声明这是情景而非预测，Ray White 也在图里画了租金和房价的替代路径。
- 「悉尼公寓中位租金 750」。3 月季度的旧数。6 月季度已是 780，年度涨 6.8%。用旧基数做整段测算会低估冲击。
- 「1985 年之后租金暴涨，这次会重演」。ABC 核查认定「暴涨」证据不足：同期阿德莱德和布里斯班实际租金下跌，混淆因素是 15% 以上的房贷利率和涨了 223% 的股市。1987 年内阁文件本身就写了「除悉尼外市场并非异常紧张」。
- 「房源挂出来中位 16 天就租掉」。没有找到任何机构发布过这个澳洲出租房源数据，无法核实，不要当依据引用。
⚠️ 免责声明：本文为公开资料整理与独立测算，不构成财务、贷款、税务或投资建议。文中毛回报、现金流、税率、税后到手与租金占比均按公开参数（房价、贷款价值比、利率、运营成本、边际税率、Domain/Cotality/SQM 挂牌与空置数据）自行计算，与任何具体贷款机构的审批结果或中介报价可能不同。负扣税与资本利得改革已立法，其对租金与房价的实际影响尚无官方数据可验证，RBA、APRA、ATO、Domain、Cotality、SQM 的口径各不相同且持续变动。行动前请以 rba.gov.au、apra.gov.au、ato.gov.au、treasury.gov.au 及各数据机构最新公告为准，重大决策请咨询注册税务或金融顾问。
📚 参考来源
- Australian Government, Budget 2026-27 Tax Explainer: Negative Gearing and Capital Gains Tax Reform（租金影响「less than $2 per week for a household paying the current median rent」；房价增速低约 2%；每年约 1% 报税人新买负扣税房产，2022-23 年约 23 万人；负扣税改革 2026-06-25 通过国会）— budget.gov.au
- Nerida Conisbee (Ray White Chief Economist), What mix of rent rises and price falls would make property investment stack up again?, August 2026（Cotality 2026 年 7 月全澳合计毛回报 3.95%，独立房 3.37% / 公寓 4.76%；布里斯班 3.51%、悉尼 3.72%、阿德莱德 3.80%、墨尔本 4.58%、堪培拉 4.80%、达尔文 6.44%；门槛 5.15% / 6.50%；6 月季度投资房贷笔数 −8.6%、金额 −10.2%）— raywhite.com
- Domain, Rent Report June Quarter 2026，经 ABC News 2026 年 7 月 8 日报道（首府合计独立屋中位 $700、季度 +$20、年度 +7.7%；悉尼独立屋 $850、季度 +$50、公寓 $780、季度 +4.0%、年度 +6.8%；墨尔本独立屋 $600；Nicola Powell「landlord's market」）— abc.net.au
- realestate.com.au Market Insight（6 月季度全国中位挂牌租金环比 +3.1% 至 $670，年度 +6.4%，比五年前多 $12,480）
- Australian Bureau of Statistics, Consumer Price Index, 2026 年 6 月季度（租金分项同比 +3.6%，2026 年 7 月 29 日发布）
- SQM Research, National Vacancy Rates（2026 年 6–8 月全国空置率 1.3%；2026 年 8 月悉尼 1.7%、墨尔本 1.8%、布里斯班 0.9%、珀斯 0.6%；30 天挂牌租金悉尼、墨尔本、堪培拉、霍巴特环比下跌）
- Cotality（RP Data），租金与工资增速对比：至 2025 年 9 月的五年全澳租金 +43.9% vs 工资 +17.5%；西澳租金 +66% vs 收入 +18.5%
- Australian Taxation Office, Tax rates – Australian resident（2026-27 年税表：$0–18,200 免征，$45,001–135,000 段 $4,020 + 30c）— ato.gov.au
- ABC News, Fact check: Did abolishing negative gearing push up rents?, 2015 年 5 月 6 日（1985 年 7 月 17 日后购房隔离负扣税、1987 年恢复；仅悉尼与珀斯实际租金显著上涨，阿德莱德与布里斯班下跌；悉尼空置率 1%、珀斯 1.4%；Paul Keating 1987 年内阁文件 Submission 5247）— abc.net.au
- Housing Industry Association, 租赁市场讨论文件（1986–87 年房贷利率超过 15%；1984 年 8 月至 1987 年 9 月 All Ordinaries 指数 +223%）
- 《澳洲金融评论报》2026 年 9 月 7 日，财政部预算前内部意见（删节版）：税改对房价构成下行压力、对租金构成上行压力、并减少住房供给